مسکن ملی گرفتار در نگاه غیر ملی به زمین
مسکن ملی گرفتار در نگاه غیر ملی به زمین
در ایران هر بار که سخن از جهش تولید مسکن به میان میآید، چرخهای تکراری آغاز میشود: وعدههای بزرگ، ثبتنامهای گسترده، اعلام سهمیههای ملی و بعد سکوت. سکوتی که تنها یک علت اصلی دارد؛ زمین. بحران مسکن در ایران نه از کمبود زمین ناشی میشود و نه از فقدان منابع مالی، بلکه از بنبست عمیق در حکمرانی زمین ریشه میگیرد؛ بنبستی که باعث شده طرحهای بزرگ مسکن—even با وجود اراده سیاسی و بودجههای کلان—در همان نقطه اول متوقف بمانند.
واقعیت این است که ایران یکی از پیچیدهترین ساختارهای مالکیت زمین در منطقه را دارد؛ هزاران هکتار زمین در اختیار دولت و نهادهای عمومی است اما هیچگاه بهدرستی آزادسازی نمیشود. دستگاههایی مانند منابع طبیعی، اوقاف، نهادها، ارتش و شهرداریها هر کدام زمین را «دارایی سازمانی» خود میدانند، نه «سرمایه توسعه ملی». همین نگاه، فرآیند تخصیص زمین را به یک مسیر فرساینده و غیرقابل پیشبینی تبدیل کرده است. مدیران پروژههای ملی بارها گفتهاند که «پروژه روی نقشه جلو میرود، اما روی زمین اتفاقی نمیافتد»؛ جملهای که عصاره بحران حکمرانی زمین در ایران است.
پراکندگی مراکز تصمیمگیری این وضعیت را تشدید کرده است. تأمین زمین برای یک پروژه مسکن نیازمند هماهنگی میان بیش از ده نهاد مختلف است؛ هیچکدام پاسخگو نیستند، اما همه میتوانند پروژه را متوقف کنند. این ساختار چندلایه و مبهم باعث شده زمان شناسایی، آزادسازی و آمادهسازی زمین در ایران چند برابر میانگین جهانی باشد و هزینه فرصت دولت بهشدت افزایش یابد. به بیان سادهتر، زمین در ایران داریم اما حکمرانی زمین نداریم.
از سوی دیگر، بازار زمین عملاً رها شده و تورمزدهترین بخش اقتصاد کشور است. در حالیکه هزینه ساختوساز قابل مدیریت است، قیمت زمین سالهاست از هر منطقی عبور کرده و سهم آن از قیمت نهایی مسکن در برخی مناطق به ۸۵ درصد رسیده؛ نسبتی که از دید اقتصاد زمین، نشاندهنده قفلشدگی کامل بازار است. غیبت مالیات بر زمینهای خالی و نبود ابزارهای ضداحتکار، این بازار را به بهشت سفتهبازان تبدیل کرده است. زمین خریده میشود، سالها بلااستفاده میماند و با هر موج تورمی سود سرشاری نصیب مالکان میکند؛ بدون آنکه کوچکترین فشار مالیاتی وجود داشته باشد.
این در حالی است که زمینهای ارزانقیمت دولتی که برای طرحهای ملی انتخاب میشوند، اغلب فاقد زیرساختهای پایهاند. دولت تصور میکند با اختصاص زمین دولتی مشکل را حل کرده، اما در عمل هزینه ایجاد آب، فاضلاب، معابر و حملونقل چنان بالاست که قیمت «ارزان» زمین را بیمعنا میکند. در برخی پروژهها، هزینه آمادهسازی چند برابر هزینه ساخت شده است؛ نتیجه یک خطای راهبردی در انتخاب زمین.
ابعاد جغرافیایی نیز بحران را تشدید میکند. بسیاری از شهرهای ایران—بهویژه در غرب کشور—ظرفیت توسعه افقی ندارند؛ کوهستان، گسلهای فعال، حریمهای زیستمحیطی و کمبود زمین صاف، امکان گسترش کالبدی شهرها را محدود میکند و فشار تقاضا را مستقیماً به قیمت زمین منتقل میسازد.
در چنین شرایطی، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی بیش از آنکه یک برنامه عملیاتی باشد، یک عدد نمادین است. بدون اصلاح حکمرانی زمین، هیچ طرح مسکنی—even اگر بهترین مدل مالی و قویترین حمایت سیاسی را داشته باشد—فراتر از «کاغذ» نخواهد رفت. راهحل نیز روشن است: ایجاد بانک زمین ملی، شفافسازی مالکیتها، اعمال مالیاتهای ضداحتکار، تقویت نهادهای توسعهگر و تبدیل زمین از یک دارایی محبوس و انحصاری به یک سرمایه در خدمت توسعه.
تا زمانی که این اصلاحات انجام نشود، طرحهای مسکن در ایران همچنان روی کاغذ ساخته میشوند؛ نه روی زمین.
✍️ کاوه زارعی – سر دبیر
